編者注：城市更新是指推廣以節(jié)約利用空間和能源、復(fù)興衰敗城市地域提高社會(huì)混合特性為特點(diǎn)的新型城市發(fā)展模式，是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。

一、按產(chǎn)權(quán)主體分類

（一）單一產(chǎn)權(quán)主體。農(nóng)戶改造宅基地上的房產(chǎn)，商業(yè)企業(yè)改造擁有完整使用權(quán)的總部大樓，工廠企業(yè)改造擁有完整使用權(quán)的工業(yè)用地上的廠房，規(guī)模雖然差別巨大，但都是單一產(chǎn)權(quán)主體，其共同點(diǎn)是省去了產(chǎn)權(quán)主體間溝通協(xié)調(diào)的過程，單一產(chǎn)權(quán)主體可以直接主導(dǎo)更新項(xiàng)目。

（二）復(fù)數(shù)產(chǎn)權(quán)主體。可開發(fā)的單一地塊上具有多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，分為聚合與共有兩種狀態(tài)。其中聚合狀態(tài)是指在一整個(gè)地塊中，大量的產(chǎn)權(quán)主體各自獨(dú)立擁有小片的土地；共有狀態(tài)是指大量的產(chǎn)權(quán)主體以類似股份制的方式共同擁有一整片地塊。復(fù)數(shù)產(chǎn)權(quán)主體地塊的特性是需要整體進(jìn)行開發(fā)才具有可行性，而且眾多的復(fù)數(shù)產(chǎn)權(quán)主體間往往是一種平等的關(guān)系。

（三）連片產(chǎn)權(quán)主體。在較大規(guī)模的連片更新項(xiàng)目中，一個(gè)更新地區(qū)由多個(gè)更新地塊構(gòu)成，成為了單一產(chǎn)權(quán)主體和復(fù)數(shù)產(chǎn)權(quán)主體的進(jìn)一步復(fù)合。

二、按規(guī)模分類

（一）小規(guī)模。用地規(guī)模通常在一萬平方米以下，一般僅為單一建筑或若干小建筑組成，如單棟舊城住宅改造、幼兒園等公共設(shè)施更新等。

（二）中等規(guī)模。用地規(guī)模通常在幾到幾十公頃，即一到數(shù)個(gè)控規(guī)所劃定的新增地塊規(guī)模。

（三）大規(guī)模。用地規(guī)模通常在一平方公里以上。一般為政府主導(dǎo)的連片城市更新項(xiàng)目：舊工業(yè)區(qū)改造、重要地段連片改造等，如上海世博會(huì)連片改造、北京首鋼地區(qū)等。

三、按原用地功能分類

（一）舊廠房。主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市風(fēng)貌的臨時(shí)建筑，包括過于陳舊的，建筑質(zhì)量過差的，占用生態(tài)用地的，排放和能耗水平未達(dá)標(biāo)的，用地不符合土地利用總體規(guī)劃的各類廠房。

（二）舊城鎮(zhèn)。主要指城區(qū)以內(nèi)的陳舊、低效利用的用地，包括已停產(chǎn)的舊廠房、倉庫，建筑過于簡陋的棚戶區(qū)、危舊住房，物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等。

（三）舊村莊。主要指城市區(qū)范圍內(nèi)的不符合標(biāo)準(zhǔn)的城中村，判定方式包括實(shí)際功能已轉(zhuǎn)變、建筑質(zhì)量差、生活標(biāo)準(zhǔn)低、不適宜居住等。

總結(jié)

隨著中國城市化的發(fā)展，城市更新項(xiàng)目越來越豐富，采用多維度對更新項(xiàng)目進(jìn)行分類有助于認(rèn)知更新項(xiàng)目的特性，有利于分類提出有針對性的用地政策，從而推動(dòng)城市存量的改造。

來源: 華地行土地說